Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, ermittelt das Finanzamt deren Wert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer standardmäßig nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes (BewG) – wie dem Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Da diese gesetzlichen Rechenmodelle oft zu überhöhten Werten führen, räumt der Gesetzgeber Steuerpflichtigen über die sogenannte Öffnungsklausel des $\S\text{ 198 BewG}$ ein Gegenrecht ein: Sie können einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachweisen.

In der Praxis greifen Steuerpflichtige hierzu fast ausschließlich zu einem Sachverständigengutachten. Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat nun jedoch in einer klaren Entscheidung aufgezeigt, wo die absoluten Grenzen eines solchen Gutachtens liegen. Wenn die Immobilie zeitnah zum Erbfall tatsächlich verkauft wurde, zieht das Gutachten im Beweisstreit den Kürzeren.

Der Sachverhalt: Ertragswert vs. Gutachten vs. echter Kaufpreis

Dem Urteil lag ein typischer Streit um die Bedarfsbewertung eines Grundstücks zugrunde. Das Finanzamt hatte den Wert der geerbten Immobilie regulär im Ertragswertverfahren ($\S\text{ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG}$) ermittelt. Der Steuerpflichtige hielt den berechneten Wert für zu hoch und legte ein fundiertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen vor, das einen deutlich niedrigeren Verkehrswert auswies.

Es gab jedoch eine entscheidende Besonderheit: Die Immobilie war stichtagsnah – also zeitlich sehr nah am Erbfall – an einen fremden Dritten veräußert worden. Der dabei tatsächlich erzielte Kaufpreis lag nicht nur über dem Wert des Gutachtens, sondern überstieg sogar den rechnerischen Ertragswert des Finanzamts.

Der Steuerpflichtige wollte den niedrigeren Gutachtenwert durchsetzen, während das Finanzamt den tatsächlichen Kaufpreis ansetzen wollte. Das FG Düsseldorf gab der Finanzbehörde recht.

Die rechtlichen Kernerkenntnisse: Der Kaufpreis als „König der Beweismittel“

Das FG Düsseldorf begründete seine Entscheidung mit einer klaren Hierarchie der Beweismittel im Bewertungsrecht:

1. Der sicherste Anhaltspunkt für den gemeinen Wert

Für die gerichtliche Überzeugungsbildung gilt im Steuerrecht ein unumstößlicher Grundsatz: Ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mit einem unabhängigen, fremden Dritten erzielt wurde, liefert den absolut sichersten und verlässlichsten Anhaltspunkt für den gemeinen Wert ($\S\text{ 9 Abs. 2 BewG}$) eines Wirtschaftsguts. Ein solcher Preis spiegelt die reale Marktsituation ohne theoretische Verzerrungen wider.

2. Keine Flucht ins Gutachten bei stichtagsnahem Verkauf

Der Nachweis eines niedrigeren Werts über die Öffnungsklausel ($\S\text{ 198 Abs. 1 BewG}$) ist durch ein Sachverständigengutachten ausgeschlossen, wenn ein stichtagsnah erzielter Kaufpreis existiert, der diese Annahme widerlegt. Vorbehaltlich ganz außergewöhnlicher Umstände (wie einer plötzlichen, dramatischen Marktveränderung oder einer Zwangsnotveräußerung unmittelbar nach dem Stichtag) verdrängt der reale Marktpreis jedes theoretische Wertermittlungsmodell.

Es ist widersprüchlich und rechtlich unzulässig, einen vermeintlich niedrigeren „wahren“ Wert gutachterlich beweisen zu wollen, wenn der tatsächliche Verkauf am freien Markt diesen Wert bereits faktisch überholt hat.

3. Der Ertragswert bleibt die Untergrenze

Da der tatsächliche Kaufpreis im konkreten Fall sogar über dem typisierten Ertragswert des Finanzamts lag, durfte das Finanzamt diesen realen (höheren) Wert der Besteuerung zugrunde legen. Die Erleichterung über die Öffnungsklausel war für den Steuerpflichtigen damit vollständig versperrt.

Fazit und Praxishinweis für Erben und Schenker

Das Urteil des FG Düsseldorf reiht sich ein in die restriktive Rechtsprechung der Finanzgerichte (u. a. des FG Niedersachsen) und setzt ein deutliches Stoppsignal für allzu optimistische Gefälligkeitsgutachten.

Für die erbrechtliche und steuerliche Beratung bedeutet dies:

• Verkaufspläne timen: Wenn Erben planen, eine geerbte Immobilie zeitnah zu verkaufen, müssen sie damit rechnen, dass der erzielte Kaufpreis dem Finanzamt als unanfechtbare Steuerbasis dient.
• Fremdvergleich beachten: Nur wenn der Verkauf nicht an einen fremden Dritten erfolgt (sondern z. B. stark vergünstigt innerhalb der Verwandtschaft), verliert der Kaufpreis seine Indizwirkung für den echten gemeinen Wert, da er dann nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam. In diesem Fall bleibt das Sachverständigengutachten das primäre Rettungsmittel.

Quellenangabe:

• Gerichtsurteil: Finanzgericht (FG) Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025 – Az. 11 K 2562/22 BG (veröffentlicht in BeckRS 2025, 41412).
• Bezugnehmende Rechtsprechung: FG Niedersachsen, Urteil vom 06.09.2018 – Az. 1 K 68/17 (Vorläuferentscheidung zur stichtagsnahen Veräußerung).
• Gesetzesnormen: $\$\$\text{ 9, 182, 198 BewG}$ (Bewertungsgesetz).

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