Anspruch auf Löschung einer Grundschuld vor der Teilungsversteigerung

Nach der Rechtsprechung ist ein Miterbe verpflichtet, einer Löschung einer nicht mehr valutierenden Grundschuld zuzustimmen, wenn diese Maßnahme der Vorbereitung einer rechtmäßigen Teilungsversteigerung dient und die Erlösaussichten des Grundstücks verbessert. Das hat das Landgericht (LG) Freiburg mit Urteil vom 01.07.2026 (Az.: 5 O 259/25) entschieden.

Die Löschung stellt in diesem Fall eine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung dar, zu der Miterben gemäß $\S\S$ 2038 Abs. 1, Abs. 2 i. V. m. $\S$ 745 Abs. 2 BGB verpflichtet sind.

Der Sachverhalt: Streit zwischen Mutter und Tochter im Erbenbereich

Nach dem Tod des Erblassers gehörte eine Hälfte eines Hausgrundstücks zum Nachlass. Gesetzliche Erben wurden die Witwe (Beklagte) und die Tochter (Klägerin) zu je 1/2. Die Beklagte war bereits Miteigentümerin zur Hälfte, sodass nach der Berichtigung des Grundbuchs:

• die Beklagte als Bruchteilseigentümerin zu 1/2 und
• die Erbengemeinschaft (Klägerin + Beklagte) als Bruchteilseigentümerin zu 1/2

im Grundbuch eingetragen waren. Auf dem Grundstück lastete eine brieflose Grundschuld über 70.000 € (nebst 15 % Zinsen), die vollumfänglich abbezahlt war (nicht mehr valutierte). Die Gläubigerbank hatte die Löschungsbewilligung bereits erteilt.

Die Klägerin beantragte die Teilungsversteigerung des Anwesens zur Auseinandersetzung des Nachlasses und forderte die Beklagte auf, der Löschung der Grundschuld zuzustimmen. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung mit dem Argument, sie benötige die Grundschuld als Sicherheit für Kredite zur Sanierung des Hauses sowie als Sicherungsmittel, um im Versteigerungsverfahren selbst als Bieterin mitzubieten. Zudem warfen die Parteien sich gegenseitig Schikanen vor.

Die Entscheidungsgründe des LG Freiburg

Das LG Freiburg gab der Klage der Tochter vollumfänglich statt. Die Mutter muss der Löschung der Grundschuld zustimmen.

1. Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung (§ 2038 BGB)

Nach $\S$ 2038 Abs. 1 S. 2 BGB ist jeder Miterbe verpflichtet, an Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses erforderlich sind. Was ordnungsgemäß ist, bestimmt sich aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Betrachters.

• Zur Verwaltung gehören auch Verfügungen, die der Vorbereitung einer Erbauseinandersetzung dienen.
• Die Löschung einer Grundschuld vor einer Teilungsversteigerung verbessert die wirtschaftlichen Erlösaussichten erheblich.

2. Das Problem im Zwangsversteigerungsrecht (§§ 44, 52 ZVG)

Wird ein Grundstück mit einer eingetragenen Grundschuld versteigert, wird die Grundschuld mit ihrem vollen Buchbetrag (hier 70.000 €) in das geringste Gebot aufgenommen – selbst wenn sie wirtschaftlich gar nicht mehr valutiert. Dies schreckt potenzielle Bietinteressenten ab und drückt das Meistgebot.

Ein wirtschaftlich denkender Miterbe würde die nicht mehr valutierende Grundschuld daher vor Beginn der Versteigerung löschen lassen, um den Verwertungserlös zu maximieren.

3. Kein Rechtsschutzhindernis / Keine Unzulässigkeit der Versteigerung

• Antragsrecht: Die Klägerin war berechtigt, das sogenannte „große Antragsrecht“ zur Versteigerung des gesamten Grundstücks auszuüben.
• Kein Verstoß gegen Treu und Glauben ($\S$ 242 BGB): Dass die Versteigerung für die im Haus wohnende Mutter den Verlust der Unterkunft bedeutet, ist das typische Risiko der Teilungsversteigerung und vom Gesetzgeber in Kauf genommen worden. Es liegt keine unbillige Härte vor.
• Kein mündlicher Erbverzicht: Das Vorbringen der Beklagten, die Klägerin habe dem Vater versprochen, bis zum Tod der Mutter keine Ansprüche zu stellen, war rechtlich unbeachtlich. Ein solcher Erb- oder Auseinandersetzungsverzicht bedarf der notariellen Form ($\S$ 2348 BGB) und war mangels Notarurkunde nichtig ($\S$ 125 BGB).

Relevanz für die Praxis

Das Urteil stärkt die Position von Miterben, die eine Zerschlagung oder Auseinandersetzung von Nachlassimmobilien betreiben:

• Erlösoptimierung vor Versteigerung: Eingetragene Alt-Grundschulden stellen ein erhebliches Hindernis bei der Verwertung über das Versteigerungsgericht dar. Blockierende Miterben können gerichtlich zur Löschungszustimmung gezwungen werden.
• Eigeninteresse wiegt weniger als Gemeinschaftsinteresse: Dass ein Miterbe eine eingetragene Grundschuld für eigene Finanzierungszwecke (z. B. Sanierung, Eigengebot) weiter nutzen möchte, steht dem Anspruch nicht entgegen. Entscheidend ist das Gesamtinteresse der Erbgemeinschaft an einem optimalen Versteigerungserlös.

Quellenangabe:

• Gerichtsentscheidung: LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2026 – Az.: 5 O 259/25.
• Rechtsprechungslinie: BGH, Urteil v. 28.09.2005 (Az. IV ZR 82/04); OLG Karlsruhe (Az. 2 UF 52/17).
• Gesetzliche Grundlagen: $\S\S$ 2038, 2042, 745 BGB; $\S\S$ 44, 52 ZVG.

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